La vivienda nueva subirá un 6% su precio
geyhache.com, la Agencia Inmobiliaria de Locales en Madrid
El XX Observatorio de la Valoración, ha analizado la predicción de los precios residenciales, la evolución de los precios del alquiler, la demanda y su impacto en las transacciones, así como la oferta de vivienda residencial. La AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) ha presentado este análisis, junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 15 panelistas expertos en el sector.
Según el análisis de Paloma Taltavull los precios de las viviendas usadas acelerarán su crecimiento a lo largo del año desde el 4%, para acabar aumentando en tasas cercanas al 5% al final del ejercicio. Una amplia mayoría de los panelistas coinciden con esta previsión de la autora, señalando, no obstante, la heterogeneidad de los mismos según localizaciones y tipologías de vivienda. En cualquier caso, este aumento de los precios se supedita a que se consolide el descenso de tipos de interés, facilitando el acceso al crédito a las franjas de población con menor nivel de renta, y a que los niveles de empleo se mantengan o mejoren.
Por otro lado, la autora aventura que los precios de las viviendas nuevas llegarán a crecer en tasas cercanas al 6% a mediados de año, y algo más suavemente a finales de 2024. La escasez de nuevo producto, según la mayoría de los panelistas, tenderá a empujar los precios, con incrementos que podrían incluso ser superiores a los mencionados en zonas costeras con importante actividad turística y en grandes poblaciones y sus áreas metropolitanas.
Repunte en la evolución de los precios de alquiler en España
Los precios de alquiler en España han repuntado en casi todo el territorio, de manera que las regiones han visto crecer las rentas independientemente de su dinamismo, con un crecimiento medio del 12,5% anual en el conjunto de España.
En este sentido, los precios del alquiler continuarán creciendo a ritmos similares a los actuales, puesto que persisten los motivos que alimentan dicho crecimiento. Los flujos migratorios han disparado la creación de hogares por encima de las expectativas y, con ello, las necesidades de vivienda, lo que choca con las restricciones de oferta disponible. Asimismo, factores como el alquiler turístico tienden a agravar la situación de tensión. Mencionan, en cualquier caso, la importancia del componente territorial, puesto que la demanda no se reparte de manera homogénea, y son algunas localizaciones en concreto las que experimentan mayor tensión.
La autora cree que la estabilización en la recuperación económica ha asentado la movilidad de la población, y que esta sería la causa de la recuperación de los precios a niveles actualizados en todo el territorio. Ésta no es la principal ni única causa, sino que a ella se suman otras como, fundamentalmente, la acusada falta de oferta, la movilidad laboral de los jóvenes, el incremento en la creación de nuevos hogares con heterogeneidad de necesidades y la compra por parte de extranjeros, así como la incapacidad de acceso al crédito para la compra de primera vivienda.
La mayoría de los panelistas asistentes no esperan que las limitaciones derivadas de la Ley de Vivienda vayan a servir para relajar los niveles de precios del alquiler más allá del corto plazo inicial, puesto que tales medidas tienden a restringir la oferta y, con ello, a agravar la principal causa que subyace tras el incremento de los precios, así como a generar distorsiones y desajustes inesperados en otros ámbitos. Este efecto de reducción de precios derivado de la aplicación de la Ley sería de corto plazo, siendo más inciertas las consecuencias a medio y largo plazo.
Insuficiente tamaño del mercado hipotecario actual
El informe señala que la restricción de la oferta convive con una demanda que aumenta asociada a tres fuentes: el crecimiento vegetativo propio con la creación de hogares, la movilidad de la población, y los cambios en los hábitos de trabajo, que está aumentando la demanda residencial de trabajadores fuera de sus fronteras. Se constata que con los niveles de demanda existentes el tamaño actual del mercado hipotecario es insuficiente, y que la dificultad en el aumento de la oferta de nuevas unidades de viviendas está relacionada con la falta de soporte financiero para la compra por parte de los hogares.
Frente a la escasa financiación surge también que el freno para el crecimiento de los volúmenes de obra nueva puede ser debida también a la escasez de suelo finalista en aquellos mercados en los que se concentra la demanda, seguida del establecimiento de regulaciones que dificultan la promoción. Otro de los motivos que impide poner nueva vivienda en marcha es la atomización del sector promotor, pues entre las promotoras actualmente activas muchas de ellas tienen una capacidad financiera muy limitada, lo que imposibilita la compra de suelo con recursos propios y la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Disminuyen las transacciones de vivienda en un 11%
En el XX Observatorio se menciona que el total de las transacciones de viviendas fue de 639.000 durante 2023, un 11% menos que durante al año anterior. La caída ha sido proporcional en las dos tipologías de viviendas, segunda mano y nuevas, y puede reflejar el efecto de factores económicos generales sobre la demanda, con especial incidencia de los mayores tipos de interés y del diferencial de inflación, aunque también la disponibilidad de financiación ha podido jugar un papel relevante. A pesar de ello, la autora considera que es probable que la evolución continúe estabilizada, e incluso que las transacciones aumenten en los próximos períodos, como respuesta al incentivo de inversión derivado de la contención de la inflación.
Enpalabras de Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, “la XX edición de nuestro Observatorio pone de manifiesto que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, lejos de resolverse, siguen alimentando el desencuentro entre oferta y demanda, lo que impide que se relaje la tensión de precios en las principales ciudades. Urge poner en marcha planes a medio y largo plazo que ayuden a corregir la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler”.
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